Se loger au Pays basque : prix, loyers et règles du marché immobilier

Prix au m² en Guipuscoa, Biscaye, Álava et Navarre, loyers sur la côte basque française, encadrement des loyers, zones tendues, règles des meublés de tourisme : ce qu'il faut savoir avant de chercher un logement au Pays basque.

Trouver un logement au Pays basque n'est pas simple : des deux côtés de la frontière, le marché est tendu, surtout sur la côte. Les pouvoirs publics ont réagi avec de nouvelles règles. Voici les chiffres officiels et les règles à connaître.

Côté sud : Euskadi

Les prix

Selon l'Observatoire basque du logement, le marché a connu en 2025 son plus haut niveau d'activité depuis 2007, avec 26 326 ventes (+13,9 % en un an). Le prix moyen du logement libre atteint 3 295 €/m² en moyenne (+8,2 % en un an) :

Territoire	Prix moyen au m² (2025)	Prix moyen d'un logement
Guipuscoa	3 814 €	308 197 €
Biscaye	3 167 €	265 733 €
Álava	2 526 €	240 189 €

À Saint-Sébastien, le prix moyen d'un logement atteint 515 000 €, le plus élevé des trois capitales.

Les zones tendues

La loi espagnole sur le logement permet de déclarer des zones de marché résidentiel tendu. Fin janvier 2026, 14 communes d'Euskadi l'étaient : Saint-Sébastien, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Irun, Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Tolosa, Lezo, Barakaldo et Galdakao. Elles regroupent 53 % de la population d'Euskadi.

Effets principaux : indices de référence des loyers, possibilité de prolonger les baux pour les locataires, outils pour modérer les loyers et développer une offre abordable.

Côté sud : la Navarre

La Navarre ne publie pas les mêmes statistiques. D'après les rapports de prix d'idealista (prix affichés dans les annonces, juillet 2026) :

À la vente : 1 977 €/m² en moyenne, en hausse de 10,9 % sur un an.
À la location : 10,7 €/m² par mois, stable sur un an (+0,1 %).

Ce sont des prix demandés par les vendeurs et les bailleurs, pas des prix de vente réels : ils ne sont pas directement comparables aux chiffres d'Euskadi.

Côté nord : le Pays basque français

Les loyers

Selon l'Observatoire local des loyers Pays basque – Sud Landes (chiffres 2024), il faut distinguer deux choses : le loyer de tous les locataires, y compris ceux installés depuis longtemps avec un bail ancien, et celui des emménagés récents (moins d'un an), plus proche de ce que vous paierez en arrivant.

Zone	Tous les locataires	Emménagés récents
Ensemble du territoire (103 communes)	11,3 €/m²	12,2 €/m²
Zone 1 — littoral le plus cher	12,8 €/m²	16,8 €/m²
Zone 2	11,2 €/m²	13,0 €/m²
Zone 3	11,1 €/m²	11,4 €/m²
Zone 4 — rétro-littoral et rural	8,3 €/m²	10,0 €/m²

La zone 1 comprend Anglet, Arcangues, Bayonne (quartier Arènes-Lachepaillet), Biarritz, Bidart, Ciboure (nord), Guéthary et Saint-Jean-de-Luz, ainsi que Capbreton, Seignosse et Soorts-Hossegor dans les Landes. La zone 4 comprend notamment Saint-Jean-Pied-de-Port, Saint-Palais et Mauléon.

À titre d'exemple, un appartement de 50 m² sur le littoral loué à un nouvel arrivant à 16,8 €/m² revient à environ 840 € par mois hors charges (calcul indicatif). Les petits logements sont les plus chers au m² : en zone 1, 18 €/m² pour un studio (T1), contre 11 €/m² pour un T4 ou plus.

Le parc locatif privé loge 28 % des ménages du territoire, soit plus de 53 600 logements.

L'encadrement des loyers

Fin 2024, l'encadrement des loyers est entré en vigueur dans les 24 communes de la zone tendue du Pays basque.

Les meublés de tourisme

Pour préserver le logement à l'année, la Communauté d'agglomération Pays basque encadre les locations touristiques dans ces 24 communes (dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye) :

Transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage.
Cette autorisation est soumise à compensation : il faut transformer en logement une surface équivalente de locaux non résidentiels (bureaux, commerces…) dans la même commune, ou acheter des « droits de commercialité ».
Une résidence principale peut être louée sans autorisation, dans la limite de 120 jours par an.
Chaque annonce doit afficher un numéro d'enregistrement à 13 chiffres.

Pour les prix de vente, consultez les prix médians publiés par les notaires (immobilier.notaires.fr), commune par commune.

Nos conseils

Commencez tôt et élargissez votre recherche à l'intérieur des terres ou aux communes voisines des grandes villes.
Côté espagnol, pensez aux démarches d'installation (voir notre guide).
Pour vivre d'un côté et travailler de l'autre, lisez notre guide du frontalier.

Sources

Ongi etorri — et bonne recherche !