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Wohnen im Baskenland: Immobilienpreise, Mieten und Regeln des Wohnungsmarkts
Quadratmeterpreise in Gipuzkoa, Bizkaia, Álava und Navarra, Mieten an der französischen Baskenküste, Mietpreisbremse, angespannte Märkte, Ferienwohnungen.
Eine Wohnung im Baskenland zu finden, ist nicht einfach: Auf beiden Seiten der französisch-spanischen Grenze ist der Markt angespannt, vor allem an der Küste. Die Behörden haben mit neuen Regeln reagiert. Hier die offiziellen Zahlen und die Regeln, die Sie kennen sollten.
Im Süden: Euskadi
Die Preise
Laut der baskischen Wohnungsbeobachtungsstelle (Observatorio Vasco de la Vivienda) verzeichnete der Markt 2025 die höchste Aktivität seit 2007, mit 26.326 Verkäufen (+13,9 % binnen eines Jahres). Frei finanzierter Wohnraum kostet im Schnitt 3295 €/m² (+8,2 % binnen eines Jahres):
| Gebiet | Durchschnittspreis pro m² (2025) | Durchschnittspreis einer Wohnung |
|---|---|---|
| Gipuzkoa | 3814 € | 308.197 € |
| Bizkaia | 3167 € | 265.733 € |
| Álava (Araba) | 2526 € | 240.189 € |
In Donostia-San Sebastián kostet eine Wohnung im Schnitt 515.000 € – der höchste Wert der drei Provinzhauptstädte.
Angespannte Wohnungsmärkte
Das spanische Wohnungsgesetz erlaubt es, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas de mercado residencial tensionado) auszuweisen. Ende Januar 2026 galt dies für 14 Gemeinden in Euskadi (der Autonomen Gemeinschaft Baskenland): San Sebastián, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Irun, Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Tolosa, Lezo, Barakaldo und Galdakao. In ihnen leben 53 % der Bevölkerung Euskadis.
Die wichtigsten Folgen: Referenzindizes für Mieten, die Möglichkeit für Mieter, ihre Mietverträge zu verlängern, sowie Instrumente, um die Mieten zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Im Süden: Navarra
Navarra (Nafarroa) veröffentlicht nicht dieselben Statistiken. Laut den Preisberichten von idealista (Angebotspreise aus Inseraten, Juli 2026):
- Kauf: im Schnitt 1977 €/m², ein Plus von 10,9 % binnen eines Jahres.
- Miete: 10,7 €/m² pro Monat, stabil gegenüber dem Vorjahr (+0,1 %).
Es handelt sich um Angebotspreise von Verkäufern und Vermietern, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise: Sie sind nicht direkt mit den Zahlen aus Euskadi vergleichbar.
Im Norden: das französische Baskenland (Iparralde)
Die Mieten
Laut der lokalen Mietbeobachtungsstelle Baskenland – Süd-Landes (Observatoire local des loyers Pays basque – Sud Landes, Zahlen für 2024) muss man zwei Dinge unterscheiden: die Miete aller Mieter, einschließlich derer, die schon lange mit einem alten Mietvertrag dort wohnen, und die Miete der kürzlich Eingezogenen (weniger als ein Jahr), die näher an dem liegt, was Sie bei Ihrer Ankunft zahlen werden.
| Zone | Alle Mieter | Kürzlich Eingezogene |
|---|---|---|
| Gesamtgebiet (103 Gemeinden) | 11,3 €/m² | 12,2 €/m² |
| Zone 1 – teuerste Küstenlage | 12,8 €/m² | 16,8 €/m² |
| Zone 2 | 11,2 €/m² | 13,0 €/m² |
| Zone 3 | 11,1 €/m² | 11,4 €/m² |
| Zone 4 – Küstenhinterland und ländlicher Raum | 8,3 €/m² | 10,0 €/m² |
Zur Zone 1 gehören Anglet, Arcangues, Bayonne (Viertel Arènes-Lachepaillet), Biarritz, Bidart, Ciboure (Norden), Guéthary und Saint-Jean-de-Luz sowie Capbreton, Seignosse und Soorts-Hossegor im Département Landes. Zur Zone 4 gehören unter anderem Saint-Jean-Pied-de-Port, Saint-Palais und Mauléon-Licharre.
Ein Beispiel: Eine 50-m²-Wohnung an der Küste, die für 16,8 €/m² an einen Neuankömmling vermietet wird, kostet rund 840 € im Monat ohne Nebenkosten (Richtwert). Kleine Wohnungen sind pro Quadratmeter am teuersten: In Zone 1 zahlt man 18 €/m² für ein Studio (T1), gegenüber 11 €/m² für eine Vier-Zimmer-Wohnung (T4) oder größer.
Der private Mietwohnungsbestand beherbergt 28 % der Haushalte des Gebiets, also mehr als 53.600 Wohnungen.
Die Mietpreisbremse
Ende 2024 ist die Mietpreisbremse (encadrement des loyers) in den 24 Gemeinden des angespannten Wohnungsmarkts (zone tendue) im französischen Baskenland in Kraft getreten.
Ferienwohnungen
Um Wohnraum für Dauerbewohner zu erhalten, reguliert der Gemeindeverband des französischen Baskenlands (Communauté d’agglomération Pays basque) die touristische Vermietung in diesen 24 Gemeinden (darunter Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz und Hendaye):
- Wer einen Zweitwohnsitz in eine Ferienwohnung (meublé de tourisme) umwandeln will, braucht eine Genehmigung zur Nutzungsänderung.
- Diese Genehmigung ist an eine Kompensation gebunden: Man muss in derselben Gemeinde eine gleich große Fläche bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Räume (Büros, Geschäfte …) in Wohnraum umwandeln oder „Gewerberechte“ (droits de commercialité) kaufen.
- Ein Hauptwohnsitz darf ohne Genehmigung vermietet werden, höchstens 120 Tage pro Jahr.
- Jede Anzeige muss eine 13-stellige Registrierungsnummer enthalten.
Für die Kaufpreise lohnt ein Blick auf die von den Notaren veröffentlichten Medianpreise (immobilier.notaires.fr), Gemeinde für Gemeinde.
Unsere Tipps
- Fangen Sie früh an und weiten Sie Ihre Suche auf das Hinterland oder auf die Nachbargemeinden der großen Städte aus.
- Auf der spanischen Seite denken Sie an die Behördengänge beim Zuzug (siehe unseren Leitfaden).
- Wer auf der einen Seite wohnen und auf der anderen arbeiten möchte, liest unseren Ratgeber für Grenzgänger.
Quellen
- Baskische Regierung – Der baskische Wohnungsmarkt 2025 (baskische Wohnungsbeobachtungsstelle)
- Baskische Regierung – Neue angespannte Gebiete: Hernani, Tolosa und Lezo (29. Januar 2026)
- Lokale Mietbeobachtungsstelle Baskenland – Süd-Landes – Kennzahlen 2024 (PDF)
- Communauté d’agglomération Pays basque – Mietbeobachtung 2024 (auf Französisch)
- Communauté d’agglomération Pays basque – Vermietung einer Ferienwohnung (auf Französisch)
- idealista – Preisberichte: Kauf in Navarra; Miete in Navarra
- Notaires de France – Immobilienpreise im Département Pyrénées-Atlantiques (auf Französisch)
Ongi etorri – und viel Erfolg bei der Suche!