Hemen bizi
Etxebizitza Euskal Herrian: prezioak, alokairuak eta higiezinen merkatuaren arauak
Prezioak (€/m²) Gipuzkoan, Bizkaian, Araban eta Nafarroan, Iparraldeko kostaldeko alokairuak, alokairuen mugak, eremu tentsionatuak, turismo-etxebizitzak.
Euskal Herrian etxebizitza bat aurkitzea ez da erraza: mugaren bi aldeetan merkatua tentsionatuta dago, batez ere kostaldean. Botere publikoek arau berriekin erantzun dute. Hona hemen datu ofizialak eta jakin beharreko arauak.
Mugaren hegoaldean: Euskal Autonomia Erkidegoa (EAE)
Prezioak
Etxebizitzaren Euskal Behatokiaren arabera, merkatuak 2007tik izandako jarduera-mailarik handiena izan zuen 2025ean: 26.326 salmenta (%13,9 gehiago urtebetean). Etxebizitza librearen prezioa, batez beste, 3.295 €/m² da (%8,2 gehiago urtebetean):
| Lurraldea | Metro koadroko batez besteko prezioa (2025) | Etxebizitza baten batez besteko prezioa |
|---|---|---|
| Gipuzkoa | 3.814 € | 308.197 € |
| Bizkaia | 3.167 € | 265.733 € |
| Araba | 2.526 € | 240.189 € |
Donostian, etxebizitza baten batez besteko prezioa 515.000 € da, hiru hiriburuetako handiena.
Eremu tentsionatuak
Espainiako etxebizitza-legeak aukera ematen du bizitegi-merkatu tentsionatuko eremuak deklaratzeko. 2026ko urtarrilaren amaieran, EAEko 14 udalerri zeuden egoera horretan: Donostia, Bilbo, Gasteiz, Irun, Errenteria, Zumaia, Lasarte-Oria, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Tolosa, Lezo, Barakaldo eta Galdakao. Udalerri horietan bizi da EAEko biztanleen %53.
Ondorio nagusiak: alokairuen erreferentzia-indizeak, maizterrek kontratuak luzatzeko aukera, eta alokairuak moderatzeko eta prezio eskuragarriko eskaintza garatzeko tresnak.
Mugaren hegoaldean: Nafarroa
Nafarroak ez ditu estatistika berak argitaratzen. idealistaren prezio-txostenen arabera (iragarkietako prezioak, 2026ko uztaila):
- Salmenta: batez beste 1.977 €/m², urtebetean %10,9 gehiago.
- Alokairua: 10,7 €/m² hilean, urtebetean ia aldatu gabe (%0,1 gehiago).
Saltzaileek eta errentatzaileek eskatutako prezioak dira, ez benetako salmenta-prezioak: ezin dira zuzenean alderatu EAEko datuekin.
Mugaren iparraldean: Iparralde
Alokairuak
Alokairuen tokiko behatokiaren (Observatoire local des loyers Pays basque – Sud Landes, 2024ko datuak) arabera, bi gauza bereizi behar dira: maizter guztien alokairua, kontratu zaharrarekin aspalditik bizi direnena barne, eta berriki etorritakoena (urtebete baino gutxiago), iristean ordainduko duzunetik hurbilago dagoena.
| Eremua | Maizter guztiak | Berriki etorritakoak |
|---|---|---|
| Lurralde osoa (103 udalerri) | 11,3 €/m² | 12,2 €/m² |
| 1. eremua — kostalde garestiena | 12,8 €/m² | 16,8 €/m² |
| 2. eremua | 11,2 €/m² | 13,0 €/m² |
| 3. eremua | 11,1 €/m² | 11,4 €/m² |
| 4. eremua — kostalde-atzea eta landa | 8,3 €/m² | 10,0 €/m² |
1. eremuan daude Angelu, Arrangoitze, Baiona (Arènes-Lachepaillet auzoa), Biarritz, Bidarte, Ziburu (iparraldeko zatia), Getaria (Lapurdi) eta Donibane Lohizune, baita Capbreton, Seignosse eta Soorts-Hossegor ere, Landetan. 4. eremuan daude, besteak beste, Donibane Garazi, Donapaleu eta Maule.
Adibidez, kostaldeko 50 metro koadroko apartamentu batek, etorri berri bati metro koadroko 16,8 euroan alokatuta, 840 € inguru balio du hilean, gastuak kanpo (kalkulu orientagarria). Etxebizitza txikiak dira garestienak metro koadroko: 1. eremuan, 18 €/m² estudio batean (T1), eta 11 €/m² T4 (lau gela nagusi) edo handiago batean.
Alokairuko parke pribatuan bizi da lurraldeko familien %28, hau da, 53.600 etxebizitza baino gehiago.
Alokairuak mugatzea
2024 amaieran, alokairuak mugatzeko araua (encadrement des loyers) indarrean sartu zen Iparraldeko eremu tentsionatuko (zone tendue) 24 udalerrietan.
Turismo-etxebizitzak
Urte osoko etxebizitza babesteko, Euskal Hirigune Elkargoak (Communauté d'agglomération Pays basque) turismo-alokairuak arautzen ditu 24 udalerri horietan (besteak beste, Baionan, Biarritzen, Angelun, Donibane Lohizunen eta Hendaian):
- Bigarren etxebizitza bat turismo-etxebizitza (meublé de tourisme) bihurtzeko, erabilera aldatzeko baimena behar da.
- Baimen hori lortzeko, konpentsazioa eman behar da: udalerri berean, etxebizitza ez diren lokalen (bulegoak, dendak…) azalera baliokidea etxebizitza bihurtu behar da, edo «merkaturatze-eskubideak» (droits de commercialité) erosi.
- Ohiko etxebizitza (résidence principale) baimenik gabe alokatu daiteke, urtean 120 egun gehienez.
- Iragarki bakoitzean 13 digituko erregistro-zenbakia agertu behar da.
Salmenta-prezioei dagokienez, kontsultatu notarioek argitaratutako prezio medianak (immobilier.notaires.fr), udalerriz udalerri.
Gure aholkuak
- Hasi goiz, eta zabaldu bilaketa barnealdera edo hiri handien inguruko udalerrietara.
- Hegoaldean, kontuan hartu bizitzen jartzeko izapideak (ikus gure gida).
- Alde batean bizi eta bestean lan egiteko, irakurri mugaz gaindiko langileentzako gure gida.
Iturriak
- Eusko Jaurlaritza — Euskal bizitegi-merkatua 2025ean (Etxebizitzaren Euskal Behatokia; gaztelaniaz)
- Eusko Jaurlaritza — Eremu tentsionatu berriak: Hernani, Tolosa eta Lezo (2026ko urtarrilaren 29a) (gaztelaniaz)
- Alokairuen tokiko behatokia (Pays basque – Sud Landes) — 2024ko datu nagusiak (PDF) (frantsesez)
- Euskal Hirigune Elkargoa — Alokairuen behatokia 2024 (frantsesez)
- Euskal Hirigune Elkargoa — Turismo-etxebizitza bat alokatzea (frantsesez)
- idealista — Prezio-txostenak: salmenta Nafarroan; alokairua Nafarroan (gaztelaniaz)
- Frantziako notarioak — Higiezinen prezioak Pirinio Atlantikoetan (frantsesez)
Ongi etorri!