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Vivienda en el País Vasco: precios, alquileres y normas del mercado inmobiliario
Precio del m² en Guipúzcoa, Vizcaya, Álava y Navarra, alquiler en la costa vasca francesa, zonas tensionadas, topes y pisos turísticos: antes de buscar casa.
Encontrar vivienda en Euskal Herria, el País Vasco de ambos lados de la frontera, no es sencillo: en uno y otro lado el mercado está tensionado, sobre todo en la costa. Las administraciones han reaccionado con nuevas normas. Aquí tienes las cifras oficiales y las reglas que debes conocer.
En el lado sur: Euskadi
Los precios
Según el Observatorio Vasco de la Vivienda, el mercado registró en 2025 su mayor nivel de actividad desde 2007, con 26.326 compraventas (+13,9 % en un año). El precio medio de la vivienda libre alcanza una media de 3295 €/m² (+8,2 % en un año):
| Territorio | Precio medio por m² (2025) | Precio medio de una vivienda |
|---|---|---|
| Guipúzcoa | 3814 € | 308.197 € |
| Vizcaya | 3167 € | 265.733 € |
| Álava | 2526 € | 240.189 € |
En San Sebastián, el precio medio de una vivienda alcanza los 515.000 €, el más alto de las tres capitales.
Las zonas tensionadas
La ley española de vivienda permite declarar zonas de mercado residencial tensionado. A finales de enero de 2026, 14 municipios de Euskadi tenían esa consideración: San Sebastián, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Irún, Rentería (Errenteria), Zumaya (Zumaia), Lasarte-Oria, Astigarraga, Usúrbil (Usurbil), Hernani, Tolosa, Lezo, Baracaldo (Barakaldo) y Galdácano (Galdakao). Reúnen el 53 % de la población de Euskadi.
Efectos principales: índices de referencia del precio del alquiler, posibilidad de prorrogar los contratos para los inquilinos, herramientas para moderar los alquileres y desarrollar una oferta asequible.
En el lado sur: Navarra
Navarra no publica las mismas estadísticas. Según los informes de precios de idealista (precios de los anuncios, julio de 2026):
- En venta: 1977 €/m² de media, con una subida del 10,9 % en un año.
- En alquiler: 10,7 €/m² al mes, estable en un año (+0,1 %).
Son precios de oferta de vendedores y arrendadores, no precios reales de compraventa: no son directamente comparables con las cifras de Euskadi.
En el lado norte: el País Vasco francés (Iparralde)
Los alquileres
Según el Observatorio Local de Alquileres del País Vasco francés y el sur de las Landas (Observatoire local des loyers Pays basque – Sud Landes, cifras de 2024), hay que distinguir dos cosas: el alquiler de todos los inquilinos, incluidos los que llevan mucho tiempo con un contrato antiguo, y el de los recién instalados (menos de un año), más cercano a lo que pagarás al llegar.
| Zona | Todos los inquilinos | Recién instalados |
|---|---|---|
| Todo el territorio (103 municipios) | 11,3 €/m² | 12,2 €/m² |
| Zona 1 — el litoral más caro | 12,8 €/m² | 16,8 €/m² |
| Zona 2 | 11,2 €/m² | 13,0 €/m² |
| Zona 3 | 11,1 €/m² | 11,4 €/m² |
| Zona 4 — interior cercano a la costa y zona rural | 8,3 €/m² | 10,0 €/m² |
La zona 1 comprende Anglet, Arcangues, Bayona (barrio de Arènes-Lachepaillet), Biarritz, Bidart, Ciboure (norte), Guéthary y San Juan de Luz, además de Capbreton, Seignosse y Soorts-Hossegor, en las Landas. La zona 4 incluye, entre otros, San Juan de Pie de Puerto (Saint-Jean-Pied-de-Port), Saint-Palais y Mauleón.
A modo de ejemplo, un piso de 50 m² en la costa alquilado a un recién llegado a 16,8 €/m² sale por unos 840 € al mes sin gastos (cálculo orientativo). Las viviendas pequeñas son las más caras por m²: en la zona 1, 18 €/m² por un estudio (T1), frente a 11 €/m² por un T4 (cuatro piezas principales) o más.
El parque de alquiler privado aloja al 28 % de los hogares del territorio, es decir, más de 53.600 viviendas.
La limitación de los alquileres
A finales de 2024 entró en vigor la limitación de los alquileres (encadrement des loyers) en los 24 municipios de la zona tensionada del País Vasco francés.
Los pisos turísticos
Para preservar la vivienda de uso permanente, la Mancomunidad del País Vasco francés (Communauté d'agglomération Pays basque) regula los alquileres turísticos en estos 24 municipios (entre ellos Bayona, Biarritz, Anglet, San Juan de Luz y Hendaya):
- Transformar una segunda residencia en piso turístico (meublé de tourisme) requiere una autorización de cambio de uso.
- Esta autorización está sujeta a compensación: hay que convertir en vivienda una superficie equivalente de locales no residenciales (oficinas, comercios…) en el mismo municipio, o comprar «derechos de comercialidad» (droits de commercialité).
- Una residencia principal puede alquilarse sin autorización, con un límite de 120 días al año.
- Cada anuncio debe mostrar un número de registro de 13 cifras.
Para los precios de venta, consulta los precios medianos publicados por los notarios (immobilier.notaires.fr), municipio por municipio.
Nuestros consejos
- Empieza pronto y amplía la búsqueda al interior o a los municipios vecinos de las grandes ciudades.
- En el lado español, ten en cuenta los trámites de instalación (consulta nuestra guía).
- Si vas a vivir en un lado y trabajar en el otro, lee nuestra guía del trabajador transfronterizo.
Fuentes
- Gobierno Vasco — El mercado residencial vasco en 2025 (Observatorio Vasco de la Vivienda)
- Gobierno Vasco — Nuevas zonas tensionadas: Hernani, Tolosa y Lezo (29 de enero de 2026)
- Observatorio Local de Alquileres Pays basque – Sud Landes — Cifras clave 2024 (PDF)
- Mancomunidad del País Vasco francés — Observatorio de alquileres 2024 (en francés)
- Mancomunidad del País Vasco francés — El alquiler de un piso turístico (en francés)
- idealista — Informes de precios: venta en Navarra; alquiler en Navarra
- Notarios de Francia — Precios inmobiliarios en Pirineos Atlánticos (en francés)
Ongi etorri — ¡y suerte con la búsqueda!